Mi hermano no me permite acceder a la vivienda heredada

Los problemas entre herederos por la realización de actuaciones frente al bien sin el consentimiento del otro son cada vez más frecuentes. Así, si mi hermano no me permite acceder a la vivienda heredada, ¿qué puedo hacer?

En el caso concreto de bienes inmuebles heredados, nos encontramos con una problemática muy común: «otro coheredero ha decidido instalarse en la vivienda heredada y me impide acceder y beneficiarme económicamente de mi parte de la herencia.»

Frente a ello nos preguntamos, ¿qué puedo hacer para recuperar la parte de la vivienda que me pertenece?

Para dar respuesta a esta pregunta, debemos tener claro en qué fase de la herencia nos encontramos:

• No se ha procedido a la aceptación de la herencia ante Notario
• Se ha procedido a la aceptación de herencia y partición ante Notario

¿Puede vivir mi hermano en el bien inmueble heredado de forma exclusiva y excluyente?

Si todavía no se ha producido la aceptación de la herencia, todos los coherederos poseen el patrimonio del causante de forma colectiva. En este caso, el coheredero ocupante no dispone de la propiedad exclusiva del bien, por lo que estaría incurriendo en una ocupación ilegal.

Es decir, todos los herederos tienen derecho a acceder a la vivienda de forma igualitaria.

“La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados”.

Artículo 1.068 del Código Civil.

Si hemos aceptado la herencia pero se ha atribuido la propiedad del bien inmueble a varios coherederos, estaremos, igualmente, ante una situación de ocupación. Ello se debe a que el ocupante y propietario estará privando al resto de coherederos de su derecho de uso y disfrute del bien.

¿Puedo exigirle al coheredero que abandone la vivienda?

Si mi hermano no me permite acceder a la vivienda heredada, la solución más factible será instar un procedimiento de desahucio del coheredero. Ya que está residiendo en la vivienda sin título que le habilite para ello.

En primer lugar, lo recomendable es requerir extrajudicialmente al coheredero, exponiéndole la situación y apercibiéndole que, en caso de continuar con el uso exclusivo y excluyente de la vivienda, se iniciarán las acciones legales que correspondan.

Si el coheredero no cede ante el requerimiento, podremos acudir a la vía judicial y presentar una demanda de juicio verbal de desahucio. Otra opción sería la de presentar una demanda de disolución de condominio, a fin de promover la venta del inmueble de forma judicial.

¿Tiene que indemnizarme el otro heredero por haber ocupado la vivienda?

Respecto a los actos de disposición que realice el ocupante sobre la vivienda (arrendamiento, venta, etc.), los frutos obtenidos tendrán que repartirse entre todos ellos de forma igualitaria.

Es evidente que la ocupación causa en el resto de coherederos una serie de perjuicios económicos, por estar privados del uso y disfrute de la vivienda, y no existir reparto de beneficios. Por ello, en caso de instar una reclamación frente al coheredero –ya sea extrajudicial o judicial-, se le podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios ocasionados por la privación.

El importe a reclamar se calculará en base al hipotético caso en el que la vivienda hubiera sido arrendada, en función del precio de renta que se podría haber percibido durante los meses que el ocupante haya permanecido en la vivienda. Otra opción sería la de reclamar los gastos de gestión del inmueble en caso de haber promovido la venta y no haberse llevado a cabo.

¿Qué ocurre si el heredero ocupante ha realizado reformas de mejora en la vivienda?

En primer lugar, es importante aclarar que ningún heredero está legitimado para realizar reformas en la vivienda heredada por varios coherederos, aunque sean de mejora.

El hecho de que realice reformas no le beneficia frente a nuestro requerimiento, ya que no podrá deducir de la indemnización que se le reclame el importe que haya desembolsado para la realización de la reforma.

¿Puedo cambiar la cerradura si yo también soy heredero del bien inmueble?

Solo podremos cambiar la cerradura del inmueble heredado en un supuesto: si se ha procedido a la aceptación de la herencia y se me ha atribuido el total de la propiedad. En ese caso, la escritura de aceptación de herencia constituirá un título de propiedad y convertirá al beneficiario en propietario exclusivo.

De lo contrario, si todavía no se ha aceptado la herencia, o se ha aceptado pero la propiedad ha sido distribuida entre varios herederos, no se podrá cambiar la cerradura unilateralmente. En el último de los casos, se podría cambiar la cerradura con el consentimiento de todos los herederos beneficiados por la aceptación.

Si te encuentras en esta situación, y quieres reclamar al coheredero de la herencia en la que formas parte, es aconsejable contar con el debido asesoramiento de un abogado experto. Realiza tu consulta y un abogado te responderá a la mayor brevedad.